房价成长率变房屋量成长率?房产泡沫已深入澳洲

发布日期: 2020-07-10 21:20:14 阅读量:637

N屯生活

在澳洲雪梨和墨尔本房产泡沫化之际,新建案却大量的开展。

全球最大房地产泡沫滋生地之一的雪梨,8 月份单户住宅价格与去年同期相比下降了 7.3%。同等美国术语单位的「公寓」的价格同比下降 2.2%。高端房屋的价格跌幅最大,跌至 8.1%。

据 CoreLogic 的每日房屋价值指数,所有类型房屋的价格合计下跌 5.6%,该指数较去年 9 月的高峰值下跌了 5.8%。

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而指标稍微落后雪梨数个月的墨尔本转折点似乎正在赶上曲线。在 3 个月期间,6 月至 8 月,价格下跌 2.0%,使墨尔本成为首都城市中最差的房地产市场。

按细部分区,房价平均较一年前下跌 2.7%,但公寓价格仍小幅上涨 1.5%。在最昂贵的销售季度,价格比一年前下降了 5.2%。据 CoreLogic 的数据,对于所有类型的住宅,价格年增率下降 1.7%,降至 2017 年 6 月初以来的最低水平。价格比 2017 年 11 月底的高峰下滑 3.6%。

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追踪澳洲8 大首都城市中最大的 5 个城市价格里,CoreLogic 数据显示,雪梨及墨尔本两大房市外,其余 3 座城市房价似乎有涨有跌。

布里斯本Brisbane,房价年增上涨 0.9%、阿德莱德 Adelaide 房价上涨 1.0%。伯斯 Perth 由于自 2014 年澳洲西部矿业的泡沫,使房价下跌 2.0%,其房屋下跌 1.5%,公寓下跌 4.4%。

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五大资本城市指数 8 月份年增下降 3.1%。该指数连续 11 个月逐月下滑,较 2017 年 10 月的高峰下跌 3.5%。

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雪上加霜的是,预计未来 2 年内完成的新公寓量爆增。大雪梨範围 2019 年预计将完成 31500 套新公寓。至 2020 年预计将完成另外 45500 套公寓。这使两年内的新公寓完成总数达到 77000 套,总存量将增加 9.3%。

大墨尔本区域即将完成的新公寓预计将在 2019 年达到 29000 个单位,2020 年近 50000 个单位。在这 2 年中,公寓的总存量增加近 79000 个单位,或增加 11.5%。

由于为这些项目找到买主将变得更加困难,开发商可能会推迟或取消部份项目。因此,并非所有这些房产单位都可以在 2 年内完成。

在全国範围内,预计 2019 年和 2020 年将增加现有库存 9.3%。CoreLogic 提到,过去 5 年中,整体单位供应量显着增加,与此同时,住房市场状况在过去一年中有所恶化,特别是在雪梨和墨尔本,住宅价值下降,租金增长放缓。随着新供应在未来几年上线,预计这将导致雪梨和墨尔本的住宅价值和租金进一步下降。

CoreLogic 对于澳洲房市的前景黯淡,认为春季可能是一个具有挑战性的季节。儘管新库​​存已减少了 5.7%,但整体库存水平较去年年增成长了 7.6%。库存增加仅仅是由于缺乏吸收 (由于购买者较少),房屋出售时间较长,而拍卖出售的房屋率已经落至 50% 的範围。

经济下滑的原因之一是投资者和投机者的突然退出,这对银行来说是风险最大的因素之一。从 2014 年开始,澳洲银行业监管机构 (APRA) 和金融监管委员会推出旨在减少住房市场投机的宏观审慎政策。

在一系列丑闻案件后,贷款标準被收紧,实际自住买家也受到限制,而泡沫最严重的雪梨和墨尔本也受到牵连。由于价格下跌且租金报酬率处于历史低点,投资者和投机者更受到阻碍,而随着利率上升,带动融资成本,抵押贷款利率预期也会上升,也会扑灭任何房市火热的残留。

如同去年火热的加密货币般,投资人似乎只能听见「房产只会上涨」这句话,而虽然论澳洲而言,这句话澳洲人大概已经历了30 年,但中短期的未来似乎添增了阴霾。

稳定房地产价格往往会慢慢的涨跌,但雪梨和墨尔本已纳入了全球排名第一的房地产泡沫中,在去年年底已经过了明显的转折点,并形成了明确的回转曲线。

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